来源：经济观察报
作者：陈博
当前，深圳列入拆除重建类城市更新的城中村，基本都属于无产权登记的历史遗留违法建筑，售价仅是同区商品房价格的二分之一甚至更低，回迁后则能摇身变成拥有“红本”的商品房。而且伴随着旧改进度的深入，其价格又有逐渐上涨的想象空间。
短短5个月，凭借一套位于深圳原特区外的破旧农民房，房产中介周明赚足了50万。
今年3月，他以约1.8万元/平方米的单价入手一套65平方米的城中村房源；6月份，万科入驻这个城中村并正式启动城市更新的意愿征集工作；到了8月，这套房卖出了2.5万元/平方米的高价。
一进一出之间，他收获了可观的房源差价，还有1.5个点的佣金。
这是一门特殊的生意——商品是“城中村回迁房指标”，实质上特指城中村里无产权登记的历史遗留违法建筑，在经城市更新之后得到确权，获得“红本”（中华人民共和国不动产权证）；交易双方为原村民和投资客，参与主体还包括房产中介和介入城中村旧改的开发商。
这也是深圳区别于其他一线城市的“灰色”地带：历史遗留的特性让它游离于监管的边缘，城市更新运动释放了其中的套利空间，诸如3年内兑现5倍收益的案例，在“买旧”圈子里口耳相传，驱动着这门隐秘生意越来越大。
“如果你想入手，可以先预付定金。只要一有村民释放面积，你就可以优先选择。我们经手的很多客户都采取这种做法，不差钱，等货！”周明更具象的身份，是从事回迁房指标交易的房产中介。他说，这种回迁房的面积指标，原村民们一般以平方米为一个单位逐次释放，整体供应货量偏少。他有一位客户，已经等了2个月仍未等到货。
投资客们热衷冒险的原因在于，商品房市场的调控力度正在持续加码，而这类“城中村回迁房指标”不仅不限购，售价也仅是同片区商品房价格的二分之一甚至更低。伴随着旧改进度的深入，价格还拥有逐渐上涨的空间。
不过，哪怕游戏规则制定得再详细，这种非法买卖依然暗藏着风险与漏洞。由于无正式产权登记，一旦交易一方违约，另外一方也难以运用法律武器保障自身权益。
城中村回迁房生意
傍晚5点左右，刚刚下过雨的天空还残留一丝灰暗。林姐匆匆吃完饭，拔腿朝小区门口跑去。
她脚蹬运动鞋，身着一套运动服，过于休闲的装扮与惯常西装革履的房产中介相比，着实有些随意。但乍一开口，职业身份不言而喻。
“你来得正是时候。”她在约好的地点站定，还未来得及调整呼吸，脸上已挂起微笑，招呼十分钟前通过电话的新客户——“走吧，我带你去看房。”
林姐在深圳生活已经20来年。她早年从事摄影工作，变化大概从10年前开始。“我老公喜欢买小产权房，后来心一横，我也开始研究。”她说，发现这份中介工作的时间更加自由，于是开店、带客……风风火火干了起来。
不同于普通房产中介为商品房“牵线搭桥”，林姐的生意聚焦在打着旧改概念的城中村“小产权房”上。
按照通常理解，小产权房一般特指经批准在集体土地上建设的合法村民住宅。但深圳早在年就完成了特区内土地国有化转制，4年，为解决“无地可用”的困境，深圳又以城市规划“全覆盖”的方式，将特区外平方公里土地转为国有土地，随之深圳成为全国首个没有农村建制、没有集体土地的城市。也正因此，在深圳官方口径中，历来没有“小产权房”这一说法，只有违法建筑这样的称谓。
不过，过往这些年，依然有大量的土地没有完成相应的补偿或者返还手续，实质上仍掌控在原村民个人、村集体或股份公司手上。不菲的房地产利益，推动着私房、厂房在其上鳞次栉比地立起。
深圳日常所提到的“小产权房”，既包括这类没有合法报建手续、无产权登记的违法建筑，也包括有合法报建手续的农民房、集资房、军产房、安居房等。
十年前，“农村城市化历史遗留违法建筑”这个概念被提出。上述提到的没有合法报建手续的建筑，如果建于9年6月2日之前，则被归属为历史遗留违法建筑，在符合确认产权条件的前提下，经过一定程序有可能得到确权，转为合法建筑。
一个不容忽视的现实是，深圳早已从当初3万人的小渔村演变成如今拥有多万常住人口的大都市，日益增长的人口正在给这座建设用地奇缺的城市带来挑战。
如何盘活存量用地，实现土地资源的高效再利用，是深圳破解发展瓶颈的重要途径。政府部门将眼光投向遍布深圳各区各街道的“城中村”，根据深圳规土委去年的普查数据，城中村用地达到平方公里，建设用地占全市的31％。
一场城市更新运动的大幕在深圳轰轰烈烈拉开。政府以此绕道打开违建困局，使符合条件的历史遗留违法建筑“正名”。
用业内术语来形容，林姐卖的正是城中村以城市更新之名得到确权的回迁房指标。在深圳，诸如此类的交易异常活跃。位于原特区外龙岗的布吉、横岗、爱联，宝安的沙井、固戍等城中村密集分布区域，均成为投资客趋之若鹜的购买“热土”。
“早期，深圳城中村回迁房基本都由原村民的亲朋好友内部消化。现在为什么这么火？一方面，深圳列入拆除重建类城市更新的城中村项目多了。另一方面，大家心知肚明这个过程所获取的利润空间到底能达到多少。”周明说。近两年，他混迹于深圳龙岗各处城中村，“撮合”了不少回迁房指标交易。
3年旧改房价5倍翻转
林姐带着新客户爬上小坡，穿过热闹的小区商业街，眼前顿然开阔，“看，京基木棉湾旧改项目就在这里。”她将手指向坡下一片参差不齐的建筑物——低矮的旧式农民房密密麻麻耸立，狭窄的小巷沿着村道延伸至深处又纵横交错。
这是一个普通城中村遭遇旧改后的样子，明亮与幽暗泾渭分明：有的房子门窗早已被拆除，裸露出千疮百孔的破败；还有部分未签约的房子顽强坚守，暗自不动。
“那边是我自己买下来的两套。”林姐指了指靠近路边的一栋。这么多年辗转于深圳龙岗布吉一带的一堆城中村，她早已将大部分身家押注于此。
林姐在京基木棉湾旧改项目中拿下的第一套房源，要追溯回多年以前。19.8万元总价对应80平方米面积，折算下来的单价足够便宜，不到元/平方米，“算是未雨绸缪吧，那时候有些风吹草动，但压根没正式提到这里要拆迁。”
京基入驻木棉湾旧改项目是在7年前，彼时这些打上“回迁房指标”标签的城中村旧房，价格上涨到1.2万元/平方米。前年这个项目正式开启签约，价格一下子水涨船高。“有一段时间，这里卖到3万元/平方米以上，但也照样没货。”一旦拉起生意，林姐立刻滔滔不绝，“你现在来得刚刚好，2.85万元/平方米。之后跟京基签署拆迁补偿协议，拆赔标准按建筑面积1：1，开发商给到的过渡期租金是35元/平方米/月。”
京基木棉湾旧改项目的最新报价，相比去年年中有了块/平方米的回落，这成为林姐现在每每劝说客户的新由头。偶尔也会遇到担心风险的新客户，她直接给出一早准备好的预案——“你如果真的不放心，那就先买我的物业，我再重新从村民手中收房。”
按照规划，京基木棉湾旧改拆除建设用地面积达28.5万平方米，未来将打造成一个超百万方大型综合体，但目前整个项目的签约率依然远达不到政策中所规定的％，拆迁动工推迟了。
“至少要等5年吧。但你想想看，以后如果回迁房正式交付，拿到红本，我预计价格至少上涨到7.5万元/平方米。”周边二手商品房佳兆业可园，目前在售均价基本徘徊于5万元/平方米上下，林姐给出了可观利润的支撑点。
当前，深圳列入拆除重建类城市更新的城中村，基本都属于无产权登记的历史遗留违法建筑，售价仅是同区商品房价格的二分之一甚至更低，回迁后则能摇身变成拥有“红本”的商品房。而且伴随着旧改进度的深入，其价格又有逐渐上涨的想象空间。
这是深圳独特的旧改灰色地带。
一名在深圳中心区操盘城中村城市更新项目的开发商相关负责人告诉经济观察报，意愿征集阶段因为不确定性因素比较多，价格肯定低于正式签约阶段，也往往比市场价格低个二分之一或三分之一。
周明用来游说客户的案例，则更有吸引力。位于深圳龙岗中心城的恒大城市之光，同样是一个旧改而来的项目。年尚未拆除重建之前，这一片区域的回迁房指标还不到元/平方米，去年项目入伙之后，现在房价已经攀升到3.5万元/平方米左右。
三年多时间，一个城中村的违法建筑获得了合法且正常流通的权限，房价5倍翻腾，这就是旧村改造所触动的回迁房利益链条最直观的注脚。
周明说，旧改进度会影响成交价；每个原村民根据自身资金的急需程度抛货，同个时间段价格也略有偏差；在拆迁动工之后，开发商所承诺的整个城中村旧改项目交付时间长短，同样会导致价格上下浮动。
而利益的闸门一旦悄然打开，往往难以重新关闭。
与京基木棉湾旧改项目隔路相望的佳兆业南门墩旧改项目，一期已经拆迁完毕准备动工，三期尚在签约阶段，但相比木棉湾旧改项目，整体进度明显要快得多。按照林姐的预测，三期动工时间大概在一年以后。
“如果你想回报快一点，买三期，3.5万元/平方米。”林姐抛出第二个投资建议，年，她的购入价还在2.7万元/平方米左右。
两年赚了多元/平方米。她反问客户，“以后地铁开通了，这里到达深圳福田区也就4个站，你说会不会继续升值？”
确权与风险
周明的办公室坐落在一栋商务大厦里10层的一角。足足超过20平方米的偌大空间里最显眼的是一张大茶桌。他坐下，清洁茶具、投茶、洗茶、泡茶……
“喝杯茶，我们慢慢说。”他将一杯清冽的茶汤递到客户手中，转头拿出一套完整的签约文件。
他之前曾在一家房地产经纪公司工作，这些年深圳不停向上的房价让他意识到商品房的利润空间已愈发“缩水”。辞职后，他将目光转移到回迁房这个灰色地带。
一个有意思的矛盾点在于：按照《中华人民共和国城市房地产管理法》的规定，未依法登记领取权属证书的房地产不得转让。
既然在法律层面上不具备公开交易的基础，实际操作中这笔非法买卖又是否能得到确凿的保障？摆放在茶桌上的这几份文件便是周明惯常用来向客户解释的答案。
《房屋转让合同》、《深圳市房屋建筑面积测绘报告》、《合作建房协议》、《房屋拆迁补偿安置协议》——前三份是投资客与原村民交易的基础文件，后一份则是投资客与开发商之间的正式约定。
周明说，在投资客与原村民签署《房屋转让合同》之前，出示一份由开发商委托具备测绘资质的第三方公司出具的、经村集体股份有限公司和开发商共同见证的测绘报告，是村民向投资客证明房产归属权的最有力证据。“原村民只要能拿出这份报告，就说明房子是他的。”
测绘报告里面，往往会详细列明原村民所拥有的建筑位置、具体面积、层数，并附上现状影像图。现状测绘图等。然而，这仅仅只是前奏，真正的签约聚焦在《房屋转让合同》和《合作建房协议》上。
由于交易的这部分建筑尚未领取权属证书，在经济观察报获取的两份不同转让合同中，双方对于房源权属的约定是这样来设置——甲方确保自己对交易房屋拥有完全的所有权，房屋不存在抵押、担保等限制，也不涉及第三方的权利。甲方自愿将房屋转让给乙方，并将权利与义务一并转让给乙方；乙方受让后拥有该房屋的所有权、使用权，乙方有权出租、转让、继承等，甲方及其家属均无权干涉。若今后该房被国家征收，拆迁所得的所有补偿、利益等均归乙方所有，与甲方及其家属无关。
《合作建房协议》，从某种意义上来讲，相当于一个关系证明的附件。这份文件的作用在于向开发商补充表明投资客确实与原村民一起出资建房，进一步确定投资客对这部分建筑的拥有者身份。《合作建房协议》里面提到的日期，往往要比真实交易时间提前数年。
“签完《房屋转让合同》，最好双方一起带上前往村集团股份公司盖个公章做个见证。基本上只要村里认定，开发商也就认可了投资客的身份。”上述开发商负责人所操盘的那个城中村旧改项目，村股份公司目前办理这种见证手续通常收取元/平方米的手续费。
“这是法律漏洞之下，最保障买家权利的一种方式。”其告诉经济观察报。
几乎所有从事回迁房指标交易的中介都曾碰到过这样一个提问：“如若我与原村民已经交易完毕，但原村民临时反悔，我又该怎么办？签署的这一系列文件究竟能否保证交易坚不可摧？”
周明早已应对自如，“只要能顺利与开发商签下《房屋拆迁补偿安置协议》并盖完公章，就表明确权已经完成。”
前述开发商负责人也透露，《房屋拆迁补偿安置协议》是这场交易中最关键的一环，比如原村民手握平方米的面积，转让了平方米给投资客，开发商在与他们签约时，一般会分开两份合同各自操作。
经济观察报拿到了几份城中村旧改的拆迁补偿协议，其中的一个共同条款是，被搬迁房屋未办理房地产权属证书的，业主需提交与被搬迁房屋有关的转让协议、赠与协议等房屋权属证明资料原件，并在签订协议时提交《放弃房地产权益声明书》交付给开发商。而开发商交付的回迁房地产为完全产权房屋，其产权属性为市场商品房。
关于“万一拆迁补偿协议未签署，原村民就已经反悔”这样更为细节的问题，周明的回答不免模棱两可，“真的出现这种情况，那就只能按照《房屋转让合同》里面提到的违约责任执行了，违约一方需要赔付双倍定金。”他说，通常签完《房屋转让合同》之后，投资客同时要支付5万元以上的定金，具体数额可以自行决定。但为了降低违约可能性，可以适当提高定金的支付额度。违约成本一提高，村民就不能轻举妄动了。
他也不忘安抚客户——他所经手的交易里，从来都没发生过此类问题。说到底，主要风险还是集中到开发商的旧改进度上。
周期，这是所有城市更新项目都必须解答的一道难题。按照此前佳兆业主席兼执行董事郭英成的说法，正常情况下，一个旧改项目的转化周期大概五年。
以深圳一个普通的旧村改造为例，完成立项申请、意愿征集、相关测绘、城市更新单元划定一般需要6-8个月；完成专项规划编制也需要6-8个月；达到％的签约率、进行原业主房产证注销、实施主体确认最少需要4-6个月；在拆迁补缴地价之后，签订土地出让合同还需要1-2个月。
尽管周期漫长，环节众多，这门生意的规模还是越做越大。1.5％佣金，是林姐们所能获取的主要盈利点。
周明最近正在向客户大力推广位于深圳龙岗南约的一个城中村旧改项目，目前签约率已经达到90％左右。“今年光这个项目，我们就成功交易了将近平方米。陆续有村民释放回迁房指标，普遍以平方米为单位，我们每次基本都全部消化掉。”
如果按照目前2.5万元/平方米的交易价格粗略估算，单单这个项目，他已经赚了近40万元佣金。
“想要买的人很多，就是房源比较少。”林姐打开手机里的一个视频，放到新客户面前，“你看，这么多人挤在律师楼办理见证，火得不得了。”
即便面临法律风险与投资安全隐患，但无论投资客、村民，还是中介均习以为常。
另一种博弈
除上述情况之外，城中村回迁房投资还具备的其他特性包括：不限购；一次性付款；一旦与开发商签定拆迁补偿协议，直至回迁房交付之前，基本不能在市场上再次交易；而且，虽然交易过程不占用名额，但在办理完回迁房“红本”之后，依然要占用商品房的购房名额。
相比之下，由于手握“红本”，买旧住宅回迁房的风险程度远远更低。然而，建筑老旧但售价偏高，需要按照正常二手房交易流程进行不动产产权过户，限购限贷等一系列衍生问题，也对冲了产权优势。
距离林姐、周明超过30公里，翟弘飞也正带客看房。这是深圳首批福利住宅小区之一，建于上世纪80年代。小区侧面连接深圳城市化过程中的交通大动脉——深南大道，密集的路网与环绕的商圈让它牢牢占据深圳福田区黄金地块。
翟弘飞带看的是小区东区一套93平方米的三房，也是唯一一套在售房源。
跨过阴暗逼仄的楼梯，翟弘飞小心翼翼将客户迎进去。原业主十年前以多万元的“白菜价”购入这套房，近段时间急用现金，十多天前给他发